Недвижимость Дни рождения
Лучшие статьи

Загрузка...
06.04.17

Цена доли в квартире. Как оценить долю в квартире?

Как оценить долю в квартире?
– какая может быть цена доли в квартире?

«Как оценивается доля в квартире, что влияет не её цену?» – этим вопросом задаются те, у кого есть проблемная доля в квартире, в которую часто такие люди не имеют доступа. Именно для них важно знать, сколько стоит доля в квартире, если она продаётся отдельно от всей квартиры.Цена доли в квартире, как оценить долю в квартире

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Налог на наследство квартирыУзнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

В целом, оценка доли в квартире складывается из нескольких основных составляющих, зная которые можно, очень приблизительно, определить ее реальную цену. Давайте для удобства разделим эти составляющие на положительные и отрицательные. Положительными мы будем считать те обстоятельства, которые увеличивают стоимость доли квартиры (палец вверх), а отрицательными - которые стоимость доли уменьшают (палец вниз).

И так, рассмотрим плюсы: 

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыСвободный доступ в квартиру - один из самых хороших плюсов, лекго тянет на +30% к цене. Это означает для покупателя быстрое начало пользования имуществом после того, как он фактически станет его владельцем. Свободный доступ гарантированно экономит кучу времени, денег и нервов, которые затрачиваются на судебное или силовое вселение, а потому делает продаваемую долю более привлекательной широкому кругу обычных, рядовых покупателей или частных инвесторов. В то время как, долю в квартире, в которую нет свободного доступа, в частности, например, из за проживания агрессивно настроенных Содольщиков, купит только совершенно отчаянный покупатель или квартирные рейдеры. Поэтому, когда доля продаётся без просмотра, то торг может быть весьма приличный, да и стартовая цена продажи всегда гораздо ниже аналогов.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыНаличие нескольких комнат в квартире по числу собственников долей - тоже самый значимый фактор увеличения цены доли на +50%. В идеале этот плюс работает, когда количество комнат соответствует количеству самих Содольщиков или общему количеству долей. Например, идеальный вариант 1/2 доля в двушке, 1/3 доля в трёшке (пускай будет ещё два собственника с равными долями или один с 2/3). В этом случае у покупателя велика вероятность получения в качестве доли - изолированной комнаты. Минимальная стоимость любой (даже самой крохотной) комнатушки в Москве, на момент весны 2013 года, составляет не менее двух миллионов рублей. Таким образом, наличие нескольких комнат также значительно расширяет круг потенциальных покупателей. Перспектива отхватить комнату с перспективой разъезда всегда  очень нравится простому обывателю, да и для профессионалов старт неплохой.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыБольшая общая площадь квартиры - ещё одно обстоятельство, существенно прибавляющее стоимость доли в ней на +30%. Большая площадь квартиры - это возможность разъезда в будущем. Покупатель доли квартиры всегда надеется на возможность разъезда со своими будущими Содольщиками, даже если в текущий момент доля нужна ему для проживания. Никто ведь не будет оспаривать тот факт, что, например, квартиру общей площадью 70-80 кв.м можно легко разменять на две по 35-40 кв.м. Проще говоря, большая трешка разъезжается внутри Москвы на две однушки. Из двушки ещё можно разъехаться в область, а куда разъезжаться из однушки? Только с доплатой, которой у Содольщиков может и не быть. Таким образом, недооценивать роль большой площади квартиры, когда нужна оценка доли в квартире в Москве, по меньшей мере, не разумно.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыОдин Содольщик - очень хорошее обстоятельство для цены доли, повышающее ее стоимость на +20%. Как известно, с одним человеком гораздо проще договориться, чем с двумя, не говоря уже о большем их числе. Вполне естественно, что доли в квартирах, где Содольщиков более двух считаются трудно продаваемыми. А если Содольщиков больше, чем пальцев на одной руке, то такие доли вообще продаются только под прописку, и стоят от 100 до 300 тысяч рублей. Хотя, обобщать не стоит, ведь всё зависит от каждой конкретной ситуации, когда производится оценка доли в квартире. Тем не менее, когда в квартире всего один Содольщик, это облегчает бытовое пользование жильём, и упрощает варианты разъезда. Однако, следует учитывать и наличие близких родственников, с которыми одинокий Содольщик может легко своей долей поделиться, усложнив ситуацию в квартире.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыСодольщик имеет другое жильё но, при этом, живёт на доле - это неплохой моральный стимул к более активным действиям. Существенной роли на такой процесс, как оценка доли в квартире он не несет, однако, имеет положительно значение при продаже доли. Это что-то вроде бесплатного бонуса потенциальному покупателю. Наличие другого жилья говорит о том, что у такого Содольщика слишком мало стимуляции для активного сопротивления, так как  при любом раскладе у него есть крыша над головой. В большинстве случаев обычно оказывается, что своё жильё Содольщик сдаёт квартирантам, а сам, в это время, благополучно проживает за счёт других Содольщиков, пользуясь как своей, так и их долями на халяву. Что ни говори, а мотивация, в вопросах разруливания долевой собственности, вещь далеко не последняя. При этом, она всегда сильнее у того, кому негде жить. 

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыСвободная квартира - всегда самая солидная добавка к цене +100%. Это случай, когда в жилом помещении никто не прописан и не проживает. Вариант купить долю квартиры, а пользоваться всей квартирой, прельщает очень многих. Оценка доли в квартире такого плана - процесс особый! Воспользоваться всем жилым помещением, пусть даже непродолжительное время - до совершеннолетия Содольщика, до конца его отсидки, да мало ли чего, сильно расширяет круг покупателей из числа обывателей, и, иногда, создаёт конкуренцию среди них при покупке. Заселяйся и живи, или сдавай несколько лет - это неплохая перспектива для многих охотников на удачу.

Теперь пришло время поговорить об обстоятельствах, при наличии которых оценка доли в квартире в Москве даёт минус. В принципе, если всё о чем говорилось ранее, как о плюсах, рассмотреть в обратном ракурсе, т.е. если ситуация прямо противоположная, то это уже минус. Но есть и отдельные недостатки, которые также существенно влияют на цену. И так, начнем:

Если собственник решает продать долю в квартире, то он должен первым делом предложить другим собственникам долей выкупить свою. Это называется преимущественным правом покупки доли. Владелец доли должен письменно уведомить других собственников о своих намерениях, и дать им месяц для принятия решения.

ЭТО ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫЙ И ВАЖНЫЙ МОМЕНТ:

Очень часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу. А это разные вещи. Почувствуйте разницу между понятиями (я их повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ, КОТОРОЕ ЕСТЬ У СОБСТВЕННИКА ДРУГОЙ ДОЛИ В КВАРТИРЕ» и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которого нет ни у кого.

Разрешение на продажу собственности или даже на продажу доли в квартире просто противоречит смыслу Конституции Российской Федерации, где в статье 35 установлено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Так вот под правом распоряжаться понимается в том числе право на отчуждение имущества.  Поэтому никто не вправе запретить продавать долю в квартире, а преимущественное право покупки всего лишь направлено на защиту интересов других собственников, чтобы они могли как бы увеличить совё владение в общем имуществе. Но надо отметить, что они часто этим правом злоупотребляют, пытаясь не купить долю у продающего, а просто создать ему трудности в продаже. А этих трудностей и так много.

А дело в том, что Федеральная регистрационная служба, т.е. орган осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в России, как раз игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, поскольку считает преимущественное право покупки доли квартиры как РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ. Спросите почему?

Сложилась парадоксальная ситуация.

Много чего говорят и обещают, зазывая в офис. Но приехав, Вас застигнет разочарование, так как выкупать агентство именно сейчас не может, клиент, который вроде бы хотел купить, куда-то пропал.  Трудно в этом признаться, но Вам просто наврали, не надо продолжать какие-либо отношения с людьми, которые Вас обманывают. Что дальше, попытка Вас оставить без денег? У них только одна цель - заключить с Вами агентский договор, "зацепить" Вас, обещая невозможное, для того, чтобы в дальнейшем, мотивируя такими фразами, как "рынок сейчас стоит ......", понемногу, месяц от месяца, беря Вас практически "измором", понижать в цене.

Многие, к сожелению, позволяют себя убедить и уговорить заключить агентский договор на продажу доли в квартире, думая, что в других агентствах все то же самое и зачем еще куда-то ехать, мол везде все одинаково. Но это не правильно. К примеру, если в нашем агентстве сказали, что мы произведем срочный выкуп доли в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с Вами агентский договор на три месяца. Договор с Вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки и проведения сделки. Также мы свои слова всегда готовы подтвердить деньгами,  переданными Вам в качестве аванса за долю в квартире. Не позволяйте себя обманывать. Вот список продаваемых долю в квартире, то мы именно это и сделаем, в те сроки, которые с Вами обговорили. Если мы сказали, что у нас на Вашу долей в квартирах. Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было понять, сколько стоит доля в квартире, которая Вам принадлежит. 

Каков размер коэффициента на не ликвидность и от чего он зависит?

Размер понижающего коэффициента на не ликвидность при оценке доли  в квартире зависит от нескольких факторов:

36-42

2012

35

32-38

2013

42

Возьмём эту же самую двухкомнатную квартиру, которая целиком стоит 6.000.000 рублей. Продаётся её половина. Так вот цена составит:
6.000.000 / 2 х 30% = 900.000 рублей.
Это практически потолочная цена. Дороже продать бывает очень трудно и долго.

доля в квартире ещёКонечно, при оценке стоимости такого имущества, как доля в квартире, нужно иметь ответы на такие вопросы, как: размер Вашей доли (существенна ли она), сколько комнат в квартире, местонахождение квартиры и её состояние, характер взаимоотношений с другими сособственниками (не препятствуют ли они Вашему вселению), доступ в квартиру. В основном, исходя, из этого и формируется цена. Надо также обратить внимание на то, все ли комнаты в Вашей квартире изолированы. Наличие смежных комнат для многих покупателей минус для данной доли, так как возникнут сложности со вселением. Многие всё же предпочитают отдельные, изолированные комнаты. Хотя на практике даже доли в однокомнатных квартирах вполне успешно продаются.

ул. Поклонная д.2к2

2

1/ 2

3 000 000

6 000 000

45

133 333

0,77

ул. Поклонная д.2к2

2

1

7 800 000

7 800 000

45

173 333

21

ул. Михалковская д.12

2

3/ 4

3 800 000

5 066 667

54,9

92 289

0,65

ул. Михалковская д.12

2

1

7 800 000

7 800 000

54,9

142 077

22

ул. Маршала Голованова д.4

3

3/ 4

4 600 000

6 133 333

75

81 778

0,73

ул. Маршала Голованова д.7

3

1


4) Сособственники жилого помещения пользуются им всем в равной степени. В случае создания препятствий в пользовании жилым помещением, собственник доли вправе обратиться в суд с соответствующим иском об определении порядка пользования таким помещением.


5) Целесообразно покупать и оформлять долю в квартире на каждого, кто будет в дальнейшем регистрироваться и проживать в ней.

(голосов:0)
Похожие статьи:

Выкуп доли квартиры у родственников осуществляется в несколько этапов. В данной статье вы ознакомитесь с особенностями приобретения долей в жилом помещении у членов семьи.

Продажа доли в квартире родственнику

Выкуп долей квартир: этапы

Самая главная причина, безусловно, нехватка денег на приобретение всей квартиры, а жить-то где-то надо!


Продажа комнаты в коммунальной квартиреПродажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.


оценка доли в квартире, оценка доли квартиры

Знакомые недавно переехали в город и собираются приобрести
жилье. Денег на целую квартиру пока не накопили, поэтому хотят купить
комнату в двухкомнатной квартире. Для начала. А года через два, если и
район, и сама квартира понравятся, планируют выкупить и вторую половину,
став полноценными хозяевами. 


Комментарии к статье Цена доли в квартире:
Загрузка...


2015 - 2016